1 土地評価額|公示価格(公示地価)|概要と趣旨
2 土地評価額|公示価格(公示地価)|由来=公的・ベーシックな参考値
3 土地評価額|公示価格|実勢価格との乖離→収束の歴史
4 土地評価額|基準地価(都道府県基準地標準価格)
5 土地評価額|相続税評価額(路線価)|概要
6 土地評価額|実勢価格と相続税評価の『差』→相続税対策へ
7 土地評価額|相続税評価額|『課税標準額』と『評価額』は違う
8 土地評価額|固定資産評価額
9 固定資産評価額|『流用』される場面が多い
10 公的評価額の調査で使うサイト

本記事では4種類の公的な評価額について説明します。
土地の評価額算定の基本的事項・1物5価(4価)の全体像については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|土地の評価額の基本|実勢価格・時価・不動産鑑定評価|他の金額算定で使われる

1 土地評価額|公示価格(公示地価)|概要と趣旨

土地の『公的な』評価額の中で,最も代表的・ベーシックなものが『公示価格』です。

<公示価格(公示地価)|概要>

あ 定義

地価公示法に基づいて,国土交通省が毎年公表する価格

い 性質

法律上の『正常な価格』=『時価』と同じ

う 目安

実勢価格の90%

<公示価格|趣旨>

あ 根本的目的

適正な地価の形成に寄与する

い 具体的目的の例示

土地取引一般の価格の指標を提供する
公共事業用地についての『適正な補償金』算定資料を提供する
※地価公示法1条

う 結果的な『利用』

他の公的な『土地の評価』の中で用いる

2 土地評価額|公示価格(公示地価)|由来=公的・ベーシックな参考値

公示価格についてはその由来を考えると『位置付け』がよく分かります。

<公示価格の由来>

あ 発祥

もともと公共事業用地の取得価格算定の規準として誕生した

い 民間への転用

一般の土地の取引価格の検討において参考にされるようになった
→『取引の指標』としての客観的・公的な『基準値』という性格を持ってきた

う 官官転用

相続税評価・固定資産評価などの『公的評価』一般で参照される

え 現在の『公示価格』の性格

公的な基準のうち『最もベーシック』なものという位置付け

3 土地評価額|公示価格|実勢価格との乖離→収束の歴史

『公示価格』は『実勢価格』と同じように動くことが想定されています(前述)。
しかし,実際には,公示価格制度が始まった後『想定外』の経済状況の変化が生じます。
いわゆる『不動産バブル経済』です。
これにより『同一という前提』に歪みが現れます。
その後の『戻り』も含めて『歴史』の全体像をまとめます。

<実勢価格と公示価格の食い違い|変遷>

あ 昭和49年|国会答弁より

ア 議員
『市場相場(実勢価格)の7〜8割程度を政策的な目標とすることの要望』
イ 内田経済企画庁長官
『ご趣旨に沿って検討したい』
※河野正三『国土利用計画法』p32

い 平成3年頃

異常事態が発生した
『公示価格・基準地価格』は『過去の相場の影響』を受けていた
しかし,相場は下落していた
その結果『公示価格がいわゆる正常価格を上回る』状態となっていた
※浅生『地価下落時における最低売却価額』金法1311号p6

4 土地評価額|基準地価(都道府県基準地標準価格)

土地の評価額のうち公的な基準として『基準地価』があります。

<基準地価(都道府県基準地価標準価格)|概要>

あ 定義

国土利用計画法に基づいて,都道府県知事が毎年公表する価格
※国土利用計画法施行令9条

い 性質

法律上の『正常な価格』=『時価』と同じ
『公示地価』と同質である
→大雑把な位置付け=『評価実施機関・時期だけが違う』

う 目安

実勢価格の90%

え 『5価値』or『4価』

これを除外して『4価』として整理することもある

お 名称
法律上の正式名称 都道府県地価調査(価格)
実務上の俗称 基準地価

性質としては『公示価格と同じ』という位置付けです。

5 土地評価額|相続税評価額(路線価)|概要

土地の評価額でよく登場するのが『路線価』です
正式には『相続税評価(額)』のことです。

<路線価(相続税評価額)|概要>

あ 定義

国税庁が毎年発表する,相続税・贈与税算定専用の基準額
具体的な内容は『2つの方式』による

い 路線価方式

主要な市街地の路線
→路線に『単価』を設定する

う 倍率方式

『路線価』の設定されていない地域
→『固定資産評価額』に『一定倍率』をかける
この『一定倍率』を地域ごとに設定する

え 目安

実勢価格の70〜80%

6 土地評価額|実勢価格と相続税評価の『差』→相続税対策へ

<実勢価格と相続税評価の『差』が産み出すもの>

あ 『国民の権利』視点

金銭を不動産に換えることによる『相続税節税効果』
=相続税評価額として20〜30%の減額(圧縮)効果

い 『ビジネス・社会経済』視点

『税理士+不動産仲介業者』によるセールスの一環
→弁護士も加わることもある
※『セールス』は『見かけ上の現象』である
→本来は 『顧客への価値提供(の提案)』である

7 土地評価額|相続税評価額|『課税標準額』と『評価額』は違う

<『課税標準額』と『評価額』の混同=誤解に注意>

あ 『固定資産税の納付通知書』

不動産所有者に毎年春頃送付されてくる

い 『納付通知書の記載』

『課税標準額』が記載されている
→『固定資産評価額』とは違う
これを混同=誤解することが多いので注意

8 土地評価額|固定資産評価額

(1)固定資産評価額の概要

不動産の評価額で『固定資産評価』は法律実務上,使用頻度が高いです。

<固定資産評価額|概要>

あ 定義

固定資産税算定専用の基準額
※地方税法388条1項
※総務省|固定資産評価基準(リンクは後記)

い 目安

実勢価格の60〜70%

う ネーミング

ア 法律上の記載
『固定資産の評価』
イ 一般的呼称

呼称 流派
『固定資産評価(額)』 格式的
『固定資産評価(額)』 実務的

外部サイト|総務省|固定資産評価基準
公式表現では,通常『税』が入っていません。
ただ『固定資産税算定のために使う評価額』という趣旨ものです。
実務上,広く『固定資産評価(額)』という語法も普及しています。

9 固定資産評価額|『流用』される場面が多い

『固定資産税評価』は,本来『固定資産税』専用のはずです。
しかし『事務的な算定』で広く使われるようになっています。

<固定資産評価額が『流用』される場面>

・固定資産税の算定
・不動産取得税の算定
・提訴時の手数料(貼付印紙額)の算定
・登記申請時の登録免許税額算定
※土地・建物で共通である

このように『流用』が多くなっているので,逆に『取引での価格=実勢価格』との混同・誤解も生じやすいです。
不動産の固定資産税については別記事で詳しく説明しています。
詳しくはこちら|固定資産評価は1月1日時点で算定され,3年に1回評価替えがある

10 公的評価額の調査で使うサイト

実務上『公示地価』や『相続税評価額(路線価)』を調べることは多いです。
調査の際によく使うサイトを紹介しておきます。
外部サイト|国土交通省|土地総合情報ライブラリー|土地の価格
外部サイト|国税庁|路線価図・評価倍率表