1 『借地権+建物』に担保設定|例=建て替え・リフォーム・借地権売買
2 借地権と『土地の抵当権』は対抗関係になる
3 借地権を強制的に『土地の抵当権』に優先させる方法|同意の登記
4 対抗力で劣後する『借地権』の救済手段はない|短期賃貸借・明渡猶予
5 『土地の抵当権の有無』により『借地権』の市場価値が雲泥の差
6 借地権に担保設定|状況による担保価値・返済期間上限のまとめ
7 借地権に担保設定|『地主の協力』と『引き換え条件』

1 『借地権+建物』に担保設定|例=建て替え・リフォーム・借地権売買

借地人が金融機関の融資を受けることがあります。
この時『借地権+建物』を担保にすることができるのです。

<『借地権+建物』の『担保設定→融資』の例>

ア 借地上の建物の『再築・リフォーム』
イ 『借地権+建物』の購入者のローン

この場合,土地(底地)の権利の状態の影響を大きく受けます。
具体的には『底地に設定された担保権(抵当権)』です。
本記事では以下『借地権への担保設定』に関する問題を説明します。

2 借地権と『土地の抵当権』は対抗関係になる

『借地権』と『土地(底地)の抵当権』の関係をまとめます。

<借地権vs土地の抵当権の優劣→対抗要件>

『建物の所有権登記』と『土地の抵当権設定登記』の前後で決まる
※『土地の賃借権・地上権登記』でも良い

優劣は『対抗関係=登記』で決まるのです。
具体的な内容は『土地の抵当権が優先』となった場合の効果を説明すると分かりやすいです。

<『土地の抵当権が優先』の効果>

抵当権が実行された場合
→借地人は『建物収去+土地明渡』義務を負う

『抵当権が優先』ということは『借地権はない』ような状態になるのです。
非常に過酷な結果となります。

3 借地権を強制的に『土地の抵当権』に優先させる方法|同意の登記

『建物の所有権登記』と『土地の抵当権設定登記』の前後関係でとてつもなく大きな差なのです(前述)。
逆に,土地の賃貸借契約を締結する時点で『土地に抵当権あり』だと非常にリスキーな契約と言えます。
なお,例外的に『賃貸借が劣後』という状態を回避する『同意の登記』という方法もあります。
これは別記事で詳しく説明しています。
『建物賃貸借』を前提に説明していますが『土地賃貸借』でも適用されます。
ただし『土地賃借権の登記』が必要です。
『建物所有権登記での代用』では『同意の登記』は適用されません。
詳しくはこちら|建物賃貸借の対抗要件|同意の登記

4 対抗力で劣後する『借地権』の救済手段はない|短期賃貸借・明渡猶予

『対抗要件(対抗力)で劣後する権利』は実質的に『ない』のと同様です。
過酷なので『救済措置』が設定されていることもあります。
『建物の賃借権』については法律上救済措置があります。
しかし『借地権』では救済措置がありません。
よく誤解が生じるところですので,整理しておきます。

<対抗力が劣後する賃借人の保護|建物との比較>

あ 対抗力劣後の建物賃借人の保護制度

ア 『短期賃貸借』
現在は廃止されている
イ 『明渡猶予』

い 対抗力劣後の借地人の保護制度

保護制度はない

詳しくはこちら|明渡猶予制度・短期賃貸借|競売→建物の賃借人は一定の保護が与えられる

5 『土地の抵当権の有無』により『借地権』の市場価値が雲泥の差

『土地(底地)の抵当権』と『借地権』との優劣関係(前述)は市場価値に影響を及ぼします。

<抵当権に劣後する借地権|市場価値への影響>

あ 概要

『建物+借地権』の市場価値が低い

い 具体的現象

ア 売却が非常に困難になる
イ 『担保設定+融資』が非常に困難になる

要するに『明渡請求を受けるリスクを抱えている』状態です。
そのような借地権を購入する人は通常いません。
また『担保としての評価』でも同様です。
なお,例外的に,『同意の登記』で『劣後扱い』を回避する方法もあります(前述)。
これは『抵当権者の同意』含めて,関係者全員の協力が前提です。

6 借地権に担保設定|状況による担保価値・返済期間上限のまとめ

(1)担保価値のまとめ

借地権の担保価値は状況によって大きく違います。
平均的・一般的な金融機関の扱いを整理します。

<借地権を担保とした融資|担保価値の目安>

状況 担保価値の評価 融資可能額の目安
借地権が土地抵当権に劣後 最低 借地権の担保NG
借地権が土地抵当権に優先 1000万円まで
土地に抵当権なし 『建物+借地権』の7割

(2)金融機関が求める前提条件・資料

実務上,金融機関が融資の条件として求めるものをまとめます。

<借地権に担保設定|金融機関が求める条件・資料>

あ 地主の『抵当権設定承諾書』

金融機関は通常,担保設定についての『地主の承諾書』を要求する
→法律的な明確な意味・効果があるわけではない

い 相続後に書き換えた契約書or相続の合意書

借地権が相続により承継されている
しかし賃貸借契約書の書き換えがなされていない場合
→次のいずれかが要求される
《借地人相続に関する資料》
ア 『現在の当事者による賃貸借契約書』(契約書の書換)
イ 『相続の合意書』
地主なし・相続人全員の調印のもので足りることもある

う 金融機関が要求する他の資料

『あ・い』以外に,状況に応じた資料が要求される
《必要書類・条件の例》
ア 地主の『再築の承諾書』
イ 地主の印鑑証明書
ウ 地主の各種承諾書は『実印』が前提

以前は『地主の承諾書』なしで融資を行うケースもよくありました。
最近では,ほぼすべての銀行系金融機関が『承諾書』を融資の前提条件として要求しています。
ノンバンクでは『承諾書』不要,ということもあります。
当然,金利が高くなるなど,融資条件に反映されることになります。
関連コンテンツ|借地人の相続は『借地権譲渡』ではないので『名義書換料』は不要

(3)返済期間の上限

金融機関が設定する『返済期間』の基準の目安をまとめます。

<借地権を担保とした融資|返済期間など>

あ ローン返済期間

ア 原則的設定
『借地契約の残存期間』を最大の返済期間とする
イ 『長めの設定』にする方法
地主との間で次のような任意交渉を行う
・『期間の変更(延長方向)』
・『更新時の新契約の期間を長めにする』

7 借地権に担保設定|『地主の協力』と『引き換え条件』

(1)地主の協力

以上のように借地権に担保を設定するには『地主の協力』が必要となります。

<借地権への担保設定|地主の協力|まとめ>

あ 承諾書

例;担保権設定・再築・増改築

い 印鑑証明書・実印の押印
う 契約期間の長期設定(変更)

(2)借地人が負担する『引き換え条件』

現実的には『地主の協力』の引き換えとして借地人は一定の負担が条件とされることが多いです。
『引き換え条件』が設定されたら,借地の契約書に盛り込むということもあります。
もちろん『個別的な取引』にとどめて『借地契約書』には触れない,ということも多いです。

<『地主の協力』の引き換え条件>

あ 協議・合意事項

契約締結・更新時に次のような事項を協議・合意する
ア 現在・将来の『地主の協力』の内容
イ 『ア』の引き換え条件
『更新料・手数料・承諾料など』を地主に支払う

い 条項化

『あ』の合意内容を契約書の『条項』として明記する

以上のように『借地権』を担保にするには,法律的な理論から派生した実務的なノウハウが必要です。
弁護士による意見書により金融機関の融資の可否や融資条件の判断が変わるということもあります。