【不動産流通業界の基礎知識｜３つの『価格』｜買取業者・下取業者の活用】

１　不動産流通業界の基礎知識｜ユーザーは優良な仲介業者を選ぼう
２　仲介（媒介）契約の３種類｜専属専任・専任・媒介
３　不動産流通業界の３つの『価格』｜売出価格＞査定価格≧成約価格
４　不動産売買｜成約金額・相場＝売出価格の７〜１０％ディスカウント
５　不動産売買｜成約価格×相場｜実勢価格｜基本
６　不動産売買｜成約価格×相場のブレ｜３Ｄ・囲い込み
７　買取業者・下取業者｜スピーディー売却・ひっそり引っ越し
８　仲介業・買取業の兼業業者のリスクと対応策
９　不動産仲介では『仲介手数料』をめぐる不正・トラブルが多い

１　不動産流通業界の基礎知識｜ユーザーは優良な仲介業者を選ぼう

不動産のマーケットでの流通は『売買の仲介業者』に独占されています。
合法独占があったら『ネオラッダイト』と思え，ということわざがあります。
詳しくはこちら｜子供×労働・事業｜教育産業のネオラッダイトをテクノロジーで打ち破る
つまり，業界の既得権確保の力学が働き，ユーザーの利益が犠牲になるケースも見受けられます。
マイホームなどの不動産の売却や購入の際は『優良な仲介業者』を選ばないと大きな被害を受けます。
もちろん，被害に遭った後に，損害賠償請求や解除など，リカバリーする方法はあります。
しかし，金銭的・時間的・精神的コストは大きいです。
以下，不動産流通業を利用する場合に注意すべき『業界事情の基本』について説明します。

２　仲介（媒介）契約の３種類｜専属専任・専任・媒介

仲介業者に不動産の売却を依頼する場合『３種類の契約』があります。

業界では『独占』を認める『専任』がよく用いられています。
さらに『専属』が付くと『売主個人が知人に当たる』ことができなくなります。
そこで『専属』なしの『専任』が最もよく用いられています。

３　不動産流通業界の３つの『価格』｜売出価格＞査定価格≧成約価格

不動産流通のマーケットで使われる『価格』は大きく３種類があります。

『査定価格』はセールスの中心にあります。
つまり，仲介業者がユーザー（売却予定者）に対して最初に示すものです。
当然，善良なユーザーは『高い金額提示＝高く売れる自信』と受け取りがちです。
しかしその後『変更』されます。
売却情報として正式に公表する段階は『後から減額する余地』を含めて高目に設定します。
その後，個別的な購入候補者との交渉の過程で減額されるのが通常です。
３つの『価格』の大小関係をまとめます。

４　不動産売買｜成約金額・相場＝売出価格の７〜１０％ディスカウント

一般的に，買主（候補者）は，売却物件の表示価格（売出価格）をストレートに受け入れる，ということは少ないです。
条件交渉を経ることがほとんどです。
具体的には，代金額の値下げの交渉です。
最近では，買主候補者から『＊＊円まで下がらないなら買いません』と，希望金額を指定することが多いです。
『指値（さしね）』と言うこともあります。
もちろん，交渉の結果，一定額の値下げに応じて成約することも，成約に至らないこともあります。
平均的な相場・目安をまとめます。

５　不動産売買｜成約価格×相場｜実勢価格｜基本

不動産の評価の中で『実勢価格』があります。
詳しくはこちら｜不動産（土地）の評価額の基本（実勢価格・時価・不動産鑑定評価・売出価格・成約価格）
これは『成約価格』を集約したものです。
この関係についてまとめます。

６　不動産売買｜成約価格×相場のブレ｜３Ｄ・囲い込み

実際の売買では理論的な推定値＝実勢価格から大きくブレることがあります。

買い手の立場としては『３Ｄ物件』に巡り合ったらラッキーです。
大幅に『実勢価格＝相場』よりも安く買えるチャンスなのです。
一方，仲介業者の不正により『押し下げられる』こともよくあります（後述）。

７　買取業者・下取業者｜スピーディー売却・ひっそり引っ越し

不動産を売却する時に，事情によっては『買取業者・下取業者』に頼ることもあります。

買取業者に『買い取ってもらう』とどのようなメリットやデメリットがあるのかを整理します。

８　仲介業・買取業の兼業業者のリスクと対応策

中には買取業と仲介業の両方を兼業で行っている業者もあります。
これ自体は問題ないのですが，一定のリスクが潜んでいます。

少なくとも『買取業者』については『他の業者との競争』にしておくと良いのです。

９　不動産仲介では『仲介手数料』をめぐる不正・トラブルが多い

実際の不動産仲介の現場では『仲介手数料』に関する不正やトラブルが多いです。
『双方代理』という構造から『両手（両方の手数料）』を狙った不正手法が横行しています。
これについては別に説明しています。
詳しくはこちら｜仲介の不正｜全体｜囲い込み｜手数料上限張り付き｜両手の誘惑