1 空家の活用|賃貸借の工夫|DIY型賃貸借・定期借家
2 借主負担DIY型賃貸借|現状で貸す+借主がリフォーム
3 民間の『空き家問題』対策|無料診断・巡回・管理業務・活用コンサルティング
4 マーケット感覚に優れた『地域のコンテンツ発掘→活用』
5 行政による空家対策・取組支援|除却/活用事業タイプ
6 民間による空部屋活用策|都市部の空部屋の貸出〜airbnb〜
7 空家情報によるマッチング|民間と地方自治体|空き家バンク
8 『民事信託』を活用した『空き家放置問題』解消方法もある

本記事では民間・行政による対策や『空家の活用』『地域の復興』への取り組みについて説明します。

1 空家の活用|賃貸借の工夫|DIY型賃貸借・定期借家

空家の活用のアイデアは多くあります。
まずは『賃貸借』というレガシーな方法の枠内での工夫を紹介します。

<空家の活用|賃貸借の工夫|DIY型賃貸借・定期借家>

あ 基本構造

オーナーの手間・費用・リスクの削減を実現する
→貸しやすくなる

い 具体的方法

ア 借主負担DIY型賃貸借
内容は後述する
イ 定期借家契約
契約終了・退去時期が明確
→『退去してくれない』リスクが排除できる
詳しくはこちら|定期借家の基本|更新なし=確実に建物が戻る・賃料相場が低め・終了通知義務

2 借主負担DIY型賃貸借|現状で貸す+借主がリフォーム

賃貸借の内容を工夫した方法として『DIY型』が提唱されています。

<借主負担DIY型賃貸借>

あ 修繕義務なし

貸主が修繕義務を負わない

い 賃料が低廉になる

オーナーの負担が小さい
→低廉な賃料の設定ができる

う 借主による自由な模様替え

借主が自費で修繕や模様替えをする
これらの『変更』について
→退去時の原状回復義務を免除する

え 国土交通省による推奨

国土交通省が推奨している
外部サイト|国土交通省|個人住宅の賃貸流通の促進に関する検討会

3 民間の『空き家問題』対策|無料診断・巡回・管理業務・活用コンサルティング

空き家問題は,一定の管理や,さらに『有効活用』という具体的作業で解決することになります。
現在空き家問題が拡がっており,民間企業としては『ビジネスの対象』となる規模と判断しています。
具体的にサービス化が進んでいます。

<民間による空き家ビジネス|例>

あ 空き家の無料診断

ア 売却・賃貸・管理などの収支を算出
イ リフォーム・税金などの試算

い 巡回・管理業務

ア 敷地内に管理業者の連絡先を記載した看板設置
イ 郵便ポストの清掃・転送
ウ 草木の剪定・不法投棄されたゴミの処分

<価格破壊のサービス例>

月額100円で最低限の巡回を行う
外部サイト|NPO法人空地・空家管理センター

4 マーケット感覚に優れた『地域のコンテンツ発掘→活用』

『空き家』も含めた地域の『コンテンツ』の有効活用,という視点で『解決』に取り組む例もあります。
実は日本の各地では『活用されていない=活用できる』コンテンツが無数に眠っています。
コンテンツを活用できるかどうかは『マーケット感覚』で決まります。
マーケットから最も遠い場所にある『行政』のメンバーではなかなか実現できません。
マーケット感覚に優れる民間の具体例を紹介します。

<地域に眠るコンテンツ>

あ 空家活用×アート×猫の島=直島in香川県
い 古民家×ICT=神山ラボin徳島県神山町

三三株式会社(名刺管理ツール提供)のサテライト・オフィス

う 葉っぱビジネスin徳島県勝浦郡上勝町

外部サイト|株式会社いろどり

え 空き家再生プロジェクトin広島県尾道

例;ガウディハウス
外部サイト|NPO尾道空き家再生プロジェクト

また,海外でも『コミュニティ』というコンテンツの活用,という手法が進められています。
詳しくはこちら|サービス付高齢者向け住宅

5 行政による空家対策・取組支援|除却/活用事業タイプ

空家・敷地の有効活用には行政が関与するケースもあります。
最終的に公的な用途を実現する,というものです。

<行政による空家対策・取組支援>

あ 除却事業タイプ

空家を解体して敷地を利用する
例;地域のポケットパークにする

い 活用事業タイプ

空家を改修する→地域の活性化に資する
例;滞在体験施設・交流・展示施設

これらのプロジェクトでは民間も関与することが多いです。

6 民間による空部屋活用策|都市部の空部屋の貸出〜airbnb〜

主に都市部について,空部屋をCtoCでやりとりする=事業者以外の個人同士で貸し借りする,という方法があります。
世界中で普及し始めています。
ただし,日本では旅館業法という既得権者の保護壁=一定のハードル,があります。
詳しくはこちら|旅館業法の規制|基本・参入規制=許可制

7 空家情報によるマッチング|民間と地方自治体|空き家バンク

空家やその敷地を利用する『ニーズ』自体がないわけではありません。
空家が放置される理由は『流通・マーケットに出てきていない』ことにあります。
そこで情報の発掘や提供があれば流通=再利用が進むはずです。
空家情報の収集・提供などは現在の大きな社会的な課題です。
このようなマーケット全体を踏まえた分析については別記事でまとめてあります。
(別記事『マッチング』;リンクは末尾に表示)

8 『民事信託』を活用した『空き家放置問題』解消方法もある

(1)空き家対策・有効活用で使う法的形式

以上のように空き家対策・有効活用の取り組みは民間・行政が行っています。
ところでこのような取り組みにおいて『法律的な扱い』について便利な方法を紹介します。
『信託を活用』したものです。

(2)無償であれば『営業』ではないので信託免許不要|民事信託

一般的なイメージで『信託は信託銀行が行って,手数料が高い』というものがあります。
しかし『無償』であれば『免許』が不要です(信託業法2条1項)。
実際の具体例としては,親族間やNPOなどで信託が行われています。
信託会社による『商事信託』と区別するため『民事信託』と呼ぶこともあります。

(3)民事信託を使った空き家対策

民事信託を使った空き家対策についてまとめます。

<民事信託による空き家放置問題予防方法>

あ 空き家放置問題解消の方針

所有者がNPOなどの『街づくり』を遂行する団体に管理を委ねる

い 信託契約の内容

ア 委託者=受益者=空き家の所有者
イ 受託者=NPOなどの団体(法人)
ウ 信託内容
物件の所有権は受託者に移転する(信託による移転)
受益者が優先的な物件利用権を持つ
委託者の死亡等一定の状況において,受託者が物件の『管理・処分』を行う

この方法により『管理する者がいない(管理してくれない)』という事態の発生を回避できます。
むしろ,受託者が多くの物件所有者から管理を引き受けることにより,地域の効率的な『街づくり』の実現につながります。

<参考情報>

『週刊ダイヤモンド2015年3月7日』p39,40
ちきりん『マーケット感覚を身につけよう』ダイヤモンド社『さいごに』