【従来方式の中間省略登記の内容と違法性（裁判例の歴史）】

１　従来方式の中間省略登記の内容と違法性
２　中間省略登記の発想（コスト削減）
３　従来方式の中間省略登記の違法性の判断の歴史
４　中間省略登記の抹消登記の請求（昭和３５年判例）
５　中間省略登記を求める請求（昭和４０年判例）
６　従前方式の中間省略登記の申請の却下
７　中間省略登記代替的手法・信託受益化した売買（概要）
８　登記を単純化することによるコスト削減効果（概要）

１　従来方式の中間省略登記の内容と違法性

同じ不動産について取引（売買）が繰り返されることがあります。転売のことです。
この場合に，登記を１回だけで済ませてコストを削減する発想があります。いわゆる中間省略登記です。
中間省略登記は実体と異なる内容の登記申請なので違法です。
本記事では，中間省略登記の内容（方法）と，違法と判断した裁判例を紹介します。

２　中間省略登記の発想（コスト削減）

もともと，中間省略登記は転売のケースにおいて，手間やコストの削減のために実務で生まれた手法です。真実（実体）と登記の一致を無視すれば合理的な方法です。

３　従来方式の中間省略登記の違法性の判断の歴史

中間省略登記は，単純に実体と異なる内容の登記申請であるため違法です。
平成１６年の不動産登記法の改正以前は，登記官は形式的審査権限しか持っていませんでした。そこで，実体と合致しない登記申請でも現実には通ってしまったのです。
実際に登記申請が受理されて登記が実行されていたので，適法な工夫（手法）だという誤解まで生まれていました。
本当は，過去でも今でも違法です。実際に何らかの事情で中間省略登記の違法性を裁判所が判断することになったケースでは違法という判断がなされていました。
なお，刑法上の公正証書原本不実記載等罪にあたるかどうかについては判断が分かれています。

４　中間省略登記の抹消登記の請求（昭和３５年判例）

中間省略登記の民事的な判断が示された判例を紹介します。
まずは，すでになされた中間省略登記を抹消することが請求された判例です。中間省略登記は物権変動の過程が実体と異なる意味では不適法であるため，抹消すべきであるという考え方もあります。
しかし，最高裁は，中間者に抹消登記を求める正当な理由がない場合には抹消登記を認めないという判断を示しました。結果（現在の権利の帰属）自体については実体と一致しているので，不正とはいえすでになされた登記を維持する結果になったといえるでしょう。

なお，これと同様に，登記上の物権変動は不正（虚偽）だが，権利の帰属は実体と完全に一致しているというケースについて抹消請求を否定した判例もあります。中間省略登記ではないですが，参考になります。
詳しくはこちら｜物権変動は不実だが権利の帰属は正しい登記の抹消請求（昭和４３年最高裁）

５　中間省略登記を求める請求（昭和４０年判例）

次に，まだ移転登記がなされていない状況において，新たに中間省略登記をすることを請求することについて判断された判例を紹介します。
実体上はA→B→Cと移転したけれど，登記は何もされていない（登記上はA所有のまま）という状態でした。
最高裁は，中間省略登記の請求を全面的に否定したわけではありませんでした。AとBの同意がないことを理由に否定しました。つまり，AとBの同意を条件に中間省略登記を求めることを認めたといえます。

６　従前方式の中間省略登記の申請の却下

以上のように，裁判所の判断としては，中間省略登記をすること自体を限定的に（条件つきで）認めているといえます。
一方，法務局の判断は裁判所と同じというわけではありません。
中間省略の登記申請を法務局が却下したというケースにおいて，平成２０年の東京高裁の裁判例は，法務局の処分を適法と判断しました。この判決により，実務の中で，中間省略登記を申請することが抑制されることになりました。

７　中間省略登記代替的手法・信託受益化した売買（概要）

前記のように，中間省略登記は，手間やコストを削減するために行われるものでした。
登記申請を簡略化してコストを下げる方法で適法なものもあります。中間省略登記代替的手法（新中間省略登記）と呼ばれる方法です。中間者への所有権移転が生じないように取引を工夫するという仕組みです。
詳しくはこちら｜中間省略登記代替的手法（新中間省略登記）の内容や認める公的見解と誤解
これとは別に，不動産を信託受益権に変えて，信託受益権を売買する方法も，大きなコスト削減効果があります。
詳しくはこちら｜不動産を信託受益権化した売買によるコスト削減

８　登記を単純化することによるコスト削減効果（概要）

従来方式の（違法な）中間省略登記でも，適法な中間省略登記代替的手法でもコストは下がります。
コストの中でも大きな税金の削減（節税）の効果については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜中間省略登記代替的手法による税金（コスト）削減効果

本記事では，従来方式の中間省略登記について説明しました。
実際に行うと違法になってしまうので，工夫して適法な方法をとる必要があります。
実際に登記の方法を簡略化してコストを削減することを検討されている方は，みずほ中央法律事務所の弁護士や司法書士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。