【マンションの老朽化→大規模修繕or建替え｜修繕積立金の清算｜マンション建替円滑化法】

＜マンションの『大規模修繕』｜まとめ＞

あ　法的な扱い

大規模な共用部分の修繕→共用部分の『変更』

い　総会の決議要件

区分所有者およびその議決権の各４分の３
※区分所有法１７条１項

う　費用負担

『修繕積立金』
不足する場合は区分所有者が徴収される

＜マンションの『建替え』｜まとめ＞

あ　法的な扱い

建替え

い　総会の決議要件

区分所有者及び議決権の各５分の４以上の賛成

う　費用負担

（賛成した）区分所有者
『修繕積立金』は使えない（※１）

え　売渡請求

反対した区分所有者は，強制的に買い取られる（※２）

＜建替え×『修繕積立金』＞

あ　原則

趣旨が違うので，通常は取り崩しができない
※標準管理規約２８条１項

い　例外＝事前調査費用

『建替えをすべきかどうか』の事前調査
（建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査）
※標準管理規約２８条１項４号

う　修繕積立金の行方

区分所有者への返還（清算）が行われる

＜建替えに反対した区分所有者の排除＞

あ　売渡請求

建替え賛成者や『建替組合』→『建替えに反対した区分所有者』

い　買取請求

『建替えに反対した区分所有者』→『建替組合』

う　売渡・買取の『代金額』

『時価』
※区分所有法６３条，マンション建替円滑化法６４条１項，３項

＜マンションの『時価』｜国土交通省の見解｜まとめ＞

あ　１棟の建物全体の評価額

再建建物の敷地として予定した敷地の更地価格と現在の建物の取壊し費用の差額

い　各住戸の配分割合

各住戸の専有面積比×効用格差
効用格差＝用途別・階層別・位置別の場所的利益（比率）

う　各住戸の評価額

各住戸の評価額（売渡金額）＝１棟全体の評価額（上記『あ』）×各住戸の配分割合（上記『い』）
※国土交通省｜マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル（後記『７』）

＜修繕積立金の清算｜まとめ＞

従前の管理組合
建替え合意により消滅する
理事長は『修繕積立金の残額』の清算義務を負う
返還する者
建替え決議時点の区分所有者
分配割合
修繕積立金の負担割合
共用部分の持分割合
床面積の割合
※区分所有法１９条，６４条

＜マンション建替円滑化法による制度｜概要＞

あ　マンション建替組合

一定の要件のもと，建替組合に法人格を付与する
建替えプロジェクトの主体となる→プロジェクトがスムーズに進む

い　権利変換手続

従前のマンションの所有権（などの権利）を新たなマンションの権利に『変換』する制度

＜マンション建替円滑化法を利用した全体フロー＞

建替え決議
↓
建替組合の設立
↓
不参加者（反対者）への売渡請求or買取請求
↓
修繕積立金の清算
↓
住戸の選定・調整
↓
権利変換実施
↓
工事請負契約の締結
↓
解体・新マンション建設スタート
↓
新マンション竣工
↓
登記設定（申請）
↓
再入居・新管理組合設立

＜マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル｜ｐ１２１より引用＞

●時価の算定方法
・ 時価の算定方法としては、法務省の見解や判例等先行事例において、次のような考え方が一般的に定着しています。
1)売渡請求の『時価』は、建替えを相当とする状態(建物の老朽化等によりその効用を維持・回復するのに過分の費用を要する状態)での建物及び敷地の価格ではなく、『建替え決議の存在を前提とした(つまり、建替えによって実現される利益を考慮した)、区分所有権及び敷地利用権の客観的取引価格』とされています。
2)時価算定の基準は、売渡請求権が行使された時点であり、売渡請求権が形成権であることから、その行使の意思表示が相手方に到達した日が時価の算定時点(価格時点)となります。
3)建替えを予定した場合の1棟の建物及び敷地の全体の評価方法については、以下の二つの考え方があり、両者は経済学的にみれば一致すると考えられています。
1建替えが完成した場合の再建建物・敷地利用権の価額から建替えに要する経費を控除した額
2再建建物の敷地として予定した敷地の更地価格と現在の建物の取壊し費用の差額
4)しかし、上記1の『建替後の総床価額から、建替え費用を控除した価額』は、実務上の不動産鑑定評価においては、更地としての上限価格を意味することになると考えられます。通常の不動産鑑定評価で求められる更地価格は、一般的にはそれよりも低廉に求められる傾向にあります。このため、上記2の『再建建物の敷地として予定した敷地の更地価格と現在の建物の取壊し費用の差額』による評価手法が、より実際的であると考えられます。
5)売渡請求の対象となる1棟の建物及び敷地の評価がなされると、次に、具体の売渡請求の対象となる住戸の区分所有権及び敷地利用権の価額算定を行います。全体価格の配分方法としては、以下の二つの考え方があります。
1各住戸の専有面積比(敷地持分)による評価・配分
2上記1に各住戸の用途別・階層別・位置別の効用格差(場所的利益)を考量した評価・配分
6)不動産鑑定の実務から見れば、2の考え方が一般的ですが、効用格差をつけないで評価を行っている実例も多いようです。それぞれのマンションの状況や当事者の意向等を踏まえ、適切な評価方法を採ることが重要であると考えられます。
7)なお、売渡請求の時価の中には、生活の継続性が絶たれることへの補償や店舗の営業権の補償は含まないものと考えられています。