解決ガイド｜共有の建物に共有者の１名だけが住んでいるケース

１　共有の建物に『共有者のうち１人』が住む経緯
２　明渡請求や家賃の請求はできないのか
３　買取請求を実現する方法
４　共有不動産を有利に解決するには

１　共有の建物に『共有者のうち１人』が住む経緯

昔，相続で共有となったままの建物はよくあります。
相続人の兄弟の共有という状態です。
その後，自然と，兄弟は家を出て別に住むようになり，最後に１人（とその家族）が住んでいるという背景です。

２　明渡請求や家賃の請求はできないのか

このような経緯から，家賃の支払はなく，固定資産税やメンテナンスの費用は『住んでいる共有者』が負担しています。
しかし，『他の共有者』としては，『持分を買い取って欲しい』とか『家賃分のお金を払って欲しい』と思うこともあります。
民法は判例でこのようなケースでの解決に関するものは多いです。

（１）明渡請求は原則としてできない

居住しているのは『共有者の１人』です。
不法占拠とは違います。
明渡請求は原則として認められません。
共有者の１人が建物に入居→他の共有者は明渡請求できない

（２）家賃分の請求は認められることもある

建物（不動産）を使う対価，いわゆる家賃（共有持分割合に応じた分）を請求する，という考えもあります。
この考え方自体は最高裁で認められています。
共有者の１人が不動産を占有→他の共有者は賃料相当額の請求ができる
しかし，永年金銭のやりとりがないと，使用貸借契約と認められることもあります。
この場合，今後も無料となります。
ただしいつまでが無料かということについてはまた別問題です。
詳しくはこちら｜一般的な使用貸借契約の終了事由（期限・目的・使用収益終了・相当期間・解約申入）

３　買取請求を実現する方法

（１）共有持分の買取請求権はない

確かに，『使っている１人が他の共有持分を買い取る』と，単独所有となり，非常にスッキリします。
もちろん，話し合って『◯◯円で買い取る』という合意に至れば共有持分の売買が成立します。
しかし実際には共有持分の代金の希望が一致しないので，売買が成立しない，ということが多いです。
『住んでいるんだから買い取ってくれ』という希望はあっても『買取請求権』はないのです。

（２）共有物分割請求で買い取ることになる結果は多い

この点，共有状態を解消する方法として共有物分割請求という制度があります。
話し合いができなければ訴訟で，裁判所が強制的に共有の解消をします。
共有を解消する方法（類型）は３つあり，細かいルールがあります。
詳しくはこちら｜共有物分割の手続の全体像（機能・手続の種類など）
『共有者の１人が永年住んでいる』ケースでは，最終的に居住している共有者が買い取ることが多いです。
詳しくはこちら｜全面的価格賠償の基本（平成８年判例で創設・令和３年改正で条文化）
ただし，住宅ローンやその他の担保（抵当権）が付いているものだと非常に複雑になります。
詳しくはこちら｜形式的競売における無剰余取消の適用の有無（オーバーローン不動産売却の可否）

４　共有不動産を有利に解決するには

以上の説明は民法，判例を使った解決のごくごく一部です。
みずほ中央法律事務所では，共有不動産のトラブルを専門的に多く扱っております。
蓄積されたノウハウの一部をホームページで説明している次第です。
ホームページの情報を参考にしていただきたいです。
しかし，実際の事情に適した解決法を的確に判断するのは難しいことが多いです。
みずほ中央法律事務所にご相談いただくことをお勧めします。
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